Taxe sur les plus-values immobilières : en baisse jusqu’au 31 août 2014

Immobilier vue de Nice

Promise par François Hollande dès sa campagne présidentielle, la baisse sur les plus-values immobilières hors résidence principale est enfin entrée en vigueur. Mais la joie des propriétaires concernés va être de courte durée. Le nouveau dispositif fiscal est en effet limité sur plusieurs aspects. Tout d’abord, la nouvelle réglementation ne s’applique que du 1er septembre 2013 au 31 août 2014. Ensuite, elle ne porte que les cessions de logements uniquement (résidence secondaire, investissement locatif, logement vacant) et non sur les autres types de biens (terrains, bureaux, commerces, etc.). Enfin, sont exclues les cessions entre membres d’une même famille (conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), concubin, ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes), même via une personne morale type SCI (société civile immobilière).

En revanche, la nouvelle fiscalité temporaire sur les plus-values immobilières est effectivement allégée. Mais moins que ce que certains pouvaient espérer. Pour les 12 prochains mois, le délai pour bénéficier d’une exonération de la taxe sur les plus-values est ramené à 22 ans, mais pour une partie de la taxe seulement. En effet, les plus-values sont doublement taxées : à 19 % au titre de l‘impôt sur le revenu et à 15,5 % au titre des prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 34,5 %. A cela s’ajoute, pour les plus-values d’un montant supérieur à 50 000 euros, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 %. Cependant, le montant de la plus-value est réduit d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, selon un barème spécifique (2 % entre la 6ème et la 17ème année, 4 % entre la 18ème et la 24ème année et 8 % au-delà). Au final, il faut garder son bien pendant 30 ans pour être exonéré de toute taxation.

Selon les modalités de la réforme précisées dans une instruction fiscale du 2 août 2013, le délai pour bénéficier d’une exonération totale est ramené de 30 à 22 ans ; mais uniquement pour la fraction imposée sur le revenu ! L’exonération au titre des prélèvements sociaux, elle, ne sera totale qu’au bout de 30 ans. De plus, pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention sera de 6 % pour chaque année au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année, et de 4 % pour la 22ème année. Le montant de cette fraction de la taxe sera donc moins élevé que précédemment. Mais pour les prélèvements sociaux, l’abattement sera de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année, puis de 1,60 % pour la 22ème année, puis de 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année. La ponction des prélèvements sociaux sera donc plus élevée puisque le taux de l’abattement est plus faible ! Ce qui est donné d’une main est donc partiellement repris de l’autre… Enfin, un abattement exceptionnel de 25 % sur les cessions intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 s’appliquera sur les deux versants de la taxation, surtaxe pour les plus-values d’un montant supérieur à 50 000 euros.

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